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Un prêt immobilier est un crédit accordé par une banque ou un établissement financier pour financer l'achat d'un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou investissement locatif). En contrepartie, l'emprunteur s'engage à rembourser le capital prêté, majoré des intérêts, sur une durée déterminée, généralement entre 5 et 25 ans.
Chaque mensualité comprend une part de capital remboursé et une part d'intérêts. En début de prêt, la part des intérêts est plus importante ; elle diminue progressivement au fil des remboursements. C'est ce qu'on appelle l'amortissement du crédit.
La mensualité d'un prêt immobilier se calcule avec la formule suivante :
M = P × (r/12) / (1 − (1 + r/12)^−n)
Où :
Par exemple, pour un prêt de 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans : M = 200 000 × (0,035/12) / (1 − (1 + 0,035/12)^−240) ≈ 1 159 €/mois.
Après une forte hausse en 2023 et début 2024, les taux de crédit immobilier sont en légère détente en 2025 grâce aux baisses successives du taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE). En 2025, voici les taux moyens constatés :
Ces taux varient selon le profil de l'emprunteur (revenus, stabilité professionnelle, apport), l'établissement prêteur et la région. Faire appel à un courtier en crédit immobilier permet souvent d'obtenir des conditions plus avantageuses.
L'apport personnel est la somme que vous apportez de votre poche pour financer une partie du bien immobilier. La plupart des banques exigent un apport d'au moins 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes (frais de notaire, garantie, frais de dossier).
Plus votre apport est important, plus vous réduisez :
Avec un apport de 20 à 30 %, vous êtes dans une excellente position de négociation face aux établissements bancaires.
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu obligatoire la limite de 35 % du taux d'endettement pour l'octroi d'un crédit immobilier. Cela signifie que l'ensemble de vos mensualités de crédit (immobilier + consommation) ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels, assurance emprunteur incluse.
Exemple : si vos revenus nets sont de 4 000 €/mois, vos mensualités totales de crédit ne peuvent pas dépasser 1 400 €/mois.
Au-delà de la mensualité, un crédit immobilier implique plusieurs frais supplémentaires :
Ces frais peuvent représenter 10 à 15 % du montant total de l'opération immobilière et doivent être anticipés dans votre plan de financement.
La durée du prêt influence directement deux paramètres contradictoires : la mensualité et le coût total du crédit.
En règle générale, il vaut mieux privilégier la durée la plus courte compatible avec votre taux d'endettement pour minimiser le coût global du crédit.
Si votre situation financière s'améliore (héritage, prime, augmentation), vous pouvez rembourser votre prêt par anticipation. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts (le montant le plus faible est retenu). Dans de nombreux cas, il est possible de les négocier à zéro lors de la signature du contrat.
Un courtier compare les offres de plusieurs banques pour vous obtenir le meilleur taux. Sa rémunération (1 % du montant emprunté environ) est souvent largement compensée par les économies réalisées sur le taux et l'assurance. Des plateformes en ligne comme Pretto, Meilleurtaux ou Empruntis permettent d'obtenir des simulations gratuites en quelques minutes.